Huurverhoging (vervolg)(door Pia de Boer)
Verschil in Huurcontracten en hun regelsEr blijkt nog enigszins onduidelijkheid te bestaan over het hoe en wat betreffende verschillende soorten huur en de bijbehorende regels.
Daarom staat hieronder alles nog eens uitgelegd, zodat we weten waar we aan toe zijn.
Er bestaan twee soorten huur binnen de Groene Gevels: De geliberaliseerde huur en de niet-geliberaliseerde huur. Voor deze twee gelden totaal verschillende regels.
U woont in een niet geliberaliseerde huurwoning als u voor 1 juli 1994 al in uw huidige woning woonde. Want toen bestond er nog geen liberalisatie van huurwoningen.
Is uw huurcontract ingegaan vanaf 1 juli 1994 of later dan kunt u op de volgende manier nagaan of uw woning wel of niet geliberaliseerd is:
Een huurwoning is
geliberaliseerd als:
de huurovereenkomst is ingegaan vanaf 1 juli 1994 of later,
én;
de woning is zelfstandig, oftewel heeft een eigen toegang, keuken, badkamer en toilet, én;
de kale huurprijs lag
op het moment dat het huurcontract inging boven de toen geldende huursubsidie-/huurtoeslaggrens.
Huursubsidiegrens vanaf 1 juli 1994 is:
1 juli 1994 > fl. 963,75 1 juli 2004 > € 597,54
1 juli 1995 > fl. 1.007,50 1 juli 2005 > € 604,72
1 juli 1996 > fl. 1.047,92 1 juli 2006 > € 615,01
1 juli 1997 > fl. 1.085,00 1 juli 2007 > € 621,78
1 juli 1998 > fl. 1.085,00 1 juli 2008 > € 631,73
1 juli 1999 > fl. 1.107,00 1 juli 2009 > € 647,53
1 juli 2000 > fl. 1.149,00 1 juli 2010 > € ?? (staat niet vermeld)
1 juli 2001 > fl.1.193,00 (€ 541,36) 1 juli 2011 > € 652,52
1 juli 2002 > € 565,44 1 juli 2012 > € 664,66
1 juli 2003 > € 585,24
Voldoet u
niet aan bovenstaande regels, dan heeft u een
niet geliberaliseerd huurcontract.
Niet-geliberaliseerd huurcontract:
Per 1 juli mag er maximaal 2,3% huurverhoging worden doorgevoerd. Als de woning verbeterd is, kan dit percentage hoger liggen.
De huurverhoging van 5% extra voor inkomens vanaf 43 duizend Euro (gluurverhoging) gaat dit jaar niet door. Echter volgend jaar moet u hier wel rekening mee houden, want de Tweede Kamer streeft ernaar om dit wetsvoorstel met ingang van 1 januari 2013 in werking te laten treden. De huurverhoging kan echter pas in juli 2013 worden doorgevoerd, omdat de verhuurder slechts eenmaal per jaar de huur mag verhogen. En de laatste verhoging dateert van 1 juli 2012.
Ook kan er komend jaar mogelijk een huurverhoging komen voor de huishoudens met inkomens tussen 33.000 en 43.000 Euro van 1% extra boven inflatie. Dit is nog in bespreking.
We zullen u op de hoogte houden van de vorderingen rond deze regels.
Geliberaliseerd huurcontractWat is huurliberalisatie en welke regels gelden hierbij?Bij huurliberalisatie heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden namelijk niet voor geliberaliseerde huurcontracten. Huurliberalisatie geldt alleen voor zelfstandige woningen. Bij onzelfstandige woningen (zoals kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is nooit sprake van huurliberalisatie.
Regels voor geliberaliseerde huurcontractenVoor geliberaliseerde huurcontracten geldt:
Het
puntensysteem en de maximale huurprijzen zijn niet van toepassing.
De verhuurder hoeft zich
niet te houden aan het wettelijke maximale huurverhoging.
De verhuurder mag de huurprijs maximaal 1 keer in de 12 maanden verhogen.
Een tussentijdse huurverhoging na verbetering van de woning is wel toegestaan.
De verhuurder is
niet verplicht de huurder binnen een bepaalde termijn op de hoogte te brengen van de huurverhoging.
Bij conflicten kunnen huurder en verhuurder niet naar de Huurcommissie stappen. Tenzij in het huurcontract is aangegeven dat dit wel kan. Huurder en verhuurder kunnen wel de rechter inschakelen.
De huurder kan wel aan de Huurcommissie vragen om de huurprijs te toetsen in de eerste 6 maanden van het contract. Met het puntensysteem bepaalt de Huurcommissie wat de maximale huurprijs is. Als die onder de liberalisatiegrens ligt, is het huurcontract niet langer geliberaliseerd.
In de regel heeft u geen recht op huurtoeslag als u een geliberaliseerde huur heeft. De grens voor de huurtoeslag loopt namelijk gelijk met de liberalisatiegrens.
Huurverhoging bij huurliberalisatieAls uw verhuurder de huur wil verhogen of een nieuw huurcontract met een hogere huurprijs voorstelt, moet u er samen uit zien te komen. U kunt geen beroep doen op de Huurcommissie. De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen als u weigert huurverhoging te betalen.
Stemt u niet schriftelijk in met de opzegging, dan kan alleen de rechter de huur beëindigen.
Huurverlaging bij huurliberalisatieEen verzoek om huurverlaging moet u indienen bij uw verhuurder. Als uw verhuurder niet instemt met uw verzoek, gaat de huurverlaging niet door. U kunt ook niet om een uitspraak van de Huurcommissie vragen. U kunt het huurcontract wel opzeggen, maar dan moet u de woning ook verlaten. U kunt ook de rechter vragen om de huur te verlagen, maar deze zal de huur alleen in bijzondere gevallen verlagen, bij onvoorziene omstandigheden. Met vragen hierover kunt u terecht bij het
Juridisch Loket.
Toetsen huurcontract in de eerste 6 maanden
U kunt met een geliberaliseerd huurcontract niet terecht bij de Huurcommissie. Maar op deze regel is één uitzondering. U kunt wel binnen 6 maanden na ingang van het huurcontract dit contract laten toetsen bij de Huurcommissie. Het kan zijn dat de Huurcommissie dan een maximale huur vaststelt die onder de liberalisatiegrens ligt. In dat geval is het huurcontract niet meer geliberaliseerd. Na 6 maanden is deze toetsing niet meer mogelijk, en is het contract definitief geliberaliseerd. Lees meer hierover in de brochure Nieuw Huurcontract op de website van de Huurcommissie.
Hier nog enkele sites die bovenstaande onderbouwen:
www.huurcommissie.nl/verhuurder/wanneer-schakel-ik-de-huurcommissie-in/liberalisatie-huurwoningen/www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoningwww.huurcommissie.nl/huurder/huurprijs/