|
|
Bericht aangemaakt door henkvm op Sept 15, 2013 16:35:23 GMT 1
Sommige kranten hebben over deze publicatie van de Woonbond al gerapporteerd. Langs deze weg brengt het bestuur van de Groene Gevels u alsnog op de hoogte van de gerechtelijke uitspraak. Hier vindt u de publicatie op de website van de Woonbond. |
|
|
|
Bericht aangemaakt door henkvm op Oct 24, 2013 10:59:41 GMT 1
Vonnis over inkomensafhankelijke huurverhoging (vervolg 1).
Het bestuur heeft commentaar gevraagd van zowel Vesteda als van de Woonbond op dit bericht. Uit hun reacties kan worden opgemaakt dat er inderdaad een uitspraak ligt van de huurcommissie ten gunste van de huurdersbelangenvereniging (HBV) die de zaak heeft voorgelegd. De verhuurder hoeft in zo’n geval niet meteen de uitspraak uit te voeren (huurverhoging terugdraaien en alsnog advies aan de huurdersorganisatie vragen). Er is een periode van 8 weken beschikbaar om de zaak aan de kantonrechter voor te leggen. Van dit recht heeft Vesteda gebruik gemaakt. De eerste zitting in deze zaak heeft plaatsgevonden op 9 oktober. Over de uitkomst is op het moment van schrijven nog niets bekend. Wat zijn de gevolgen van een uitspraak van de kantonrechter ten gunste van de HBV? Tenzij Vesteda in hoger beroep gaat, zal het volgende moeten gebeuren: • De huurverhoging per 1 juli zal teruggedraaid moeten worden. Volgens de Woonbond geldt dat voor zowel de gereguleerde als de geliberaliseerde sector.• De verhuurder zal alsnog de HBV de gelegenheid moeten geven advies te verstrekken over de wijziging in het huurbeleid. Hierbij zullen de wettelijke reactietermijnen in acht genomen moeten worden.• Dit advies hoeft door de verhuurder niet te worden gevolgd. De verhuurder kan dan alsnog de huurverhogingen invoeren. Dit zal dan echter enige maanden later zijn dan per 1 juli.• Voor de huurders resteert in het gunstigste geval dat zij dit jaar minder huurlasten kwijt zijn. Dat bedrag kan oplopen tot enkele honderden euro’s.• De huurverhoging gaat wel door, maar later. Ook de huurverhogingen in de komende jaren zullen gewoon doorgaan. Dat is nu eenmaal een uitvloeisel van het door de volksvertegenwoordiging gesteunde beleid van de zittende regering.Kan de Groene Gevels meeliften op deze procedures? Dat is niet het geval. Wanneer de Groene Gevels voor de huurders een vergelijkbaar resultaat zou willen behalen, dan zal de HBV alsnog de zaak aan de huurcommissie moeten voorleggen. Dat is niet gratis. De leges bedraagt €100 die niet wordt vergoed, ook al word je in het gelijk gesteld. Wanneer, zoals te verwachten is, Vesteda de zaak daarna bij de kantonrechter brengt dan zullen ook daar kosten voor de HBV aan verbonden zijn. Dat kan oplopen tot meer dan €600, al moet Vesteda de proceskosten vergoeden wanneer de Groene Gevels het proces wint.Voor de Groene Gevels is het resultaat bij winst tweeledig: • De invoering van de huurverhoging komt per saldo een paar maanden later dan per 1 juli. Volgens de Woonbond geldt dat ook voor huurders met een geliberaliseerd huurcontract.• Het is de huisbaas stevig ingewreven dat huurders rechten hebben die niet zomaar genegeerd kunnen worden.Wat zijn de risico’s? • In ieder geval moeten er honderden, misschien wel duizenden euro’s uitgegeven worden uit de verenigingskas om de processen te kunnen voeren. Alleen bij winst ontstaat er een claim op een vergoeding.• In de communicatie met de verhuurder wordt er niet meer gepraat, maar geprocedeerd. Is dat de manier waarop we met elkaar om moeten gaan?Dit tegen elkaar afwegende, zijn er dan voldoende redenen om de procedure alsnog in te gaan? Het bestuur gaat zich hierover in de komende dagen beraden. U, de leden, wordt hierbij uitgenodigd aan de gedachten vorming een bijdrage te leveren. Plaats een reactie, laat van u horen.
|
|
|
|
Bericht aangemaakt door henkvm op Nov 7, 2013 12:46:55 GMT 1
Vonnis over inkomensafhankelijke huurverhoging (vervolg 2).
Eerst wat uitleg. De Wet Overleg Huurder/Verhuurder (WOHV) regelt de communicatie tussen huurders belangenvereniging (HBV) en verhuurder. Deze wet geeft de HBV het recht om advies te geven bij wijzigingen van het huurprijzenbeleid door de verhuurder. In feite mag een wijziging in het huurprijzenbeleid pas doorgevoerd worden nadat eerst de HBV advies heeft gegeven. Wanneer er tussen HBV en verhuurder verschil van inzicht ontstaat in de manier waarop uitvoering wordt gegeven aan het adviesrecht dan kan dit worden voorgelegd aan de geschillencommissie WOHV. De geschillencommissie WOHV is ondergebracht bij de huurcommissie. Vandaar dat die 2 begrippen vaak door elkaar worden gebruikt.
In de vorige bijdrage staan wat overwegingen pro en contra voor het aanspannen van een zaak betreffende de jongste (inkomensafkhankelijke) huurverhoging bij de geschillencommissie WOHV. Daaraan ontbreken de volgende:
Heeft de GG voldoende geld voor dergelijke processen?
Heeft de GG voldoende mankracht om dit in goede banen te leiden?
Wat betreft de eerste vraag luidt het antwoord bevestigend, voor zover dit zaken bij de geschillencommissie en eventueel de kantonrechter betreft. Voor hoger beroep is dit onzeker. De kosten zijn echter voor dit jaar niet begroot en ze laten weinig tot geen reserve voor andere activiteiten in de komende jaren, zoals een buurtfeest of ander evenement.
Wat betreft de tweede vraag moet worden vastgesteld dat het onzeker is dat de huidige 4 bestuursleden dit gaan trekken. Zonder versterking van het team is het nauwelijks te doen.
Hoe moet dit verder?
Het bestuur heeft besloten deze vraag voor te leggen aan de leden. Hierbij het verzoek z.s.m. de poll in te vullen die op het forum kunt vinden onder Algemeen > Huurzaken > Wel of geen proces. Wanneer blijkt dat een substantieel deel van de leden ten gunste van het aanspannen van een procedure kiest, dan moet dit zo snel mogelijk van start gaan. De poll termijn is daarom kort gehouden (1 week).
|
|
|
|
Bericht aangemaakt door elisek op Nov 7, 2013 19:55:23 GMT 1
Ik vroeg me nog het volgende af:
-Heeft het bestuur van de GG een rechtsbijstandverzekering voor de vereniging?
Dit zou zowel voor de kosten een verschil kunnen maken als voor de informatie. Wellicht is het dan mogelijk om eerst met een advocaat te overleggen of een dergelijke zaak noodzakelijk is, of dat er op basis van de reeds beschikbare jurisprudentie in de door de andere comissie aangespannen zaak, een uitspraak te doen is.
Groetjes, Elise
|
|
|
|
Bericht aangemaakt door henkvm op Nov 8, 2013 15:05:16 GMT 1
Antwoord op de vraag of de GG een rechtsbijstand verzekering heeft.
In principe is het mogelijk voor een vereniging om een rechtsbijstandverzekering te sluiten. Omdat de verzekerde een organisatie is, en geen particulier, hanteren de verzekeraars een criterium alvorens zij de rechtsbijstandskosten van een zaak vergoeden. Dit criterium is de waarde van het belang dat er mee gemoeid is. Meestal moet dit tenminste €2500 zijn.
De kwesties waarover de GG met de verhuurder van mening kan verschillen betreffen echter nooit een belang dat van die omvang is. De huurprijs bijvoorbeeld is geen belang van de vereniging, maar van de individuele huurder. Wanneer de GG ten behoeve van een of meer huurders een proces aan zou spannen dat betrekking heeft op de huurprijs, dan kan het bedrag van de huur nooit het belang zijn van de GG, want de GG betaalt de huur niet. In zo'n geval zou de verzekeraar de rechtsbijstandskosten van de GG niet vergoeden.
Belangen met een vergelijkbare waarde zijn voor de GG eigenlijk nooit aan de orde. Het gaat meer om principiele zaken. Overigens kunnen die voor de huurders wel degelijk financieel verschil maken, maar dat telt niet mee voor de rechtsbijstand. Het huidige bestuuir heeft het dan ook niet nodig geoordeeld om een rechtsbijstandverzekering te sluiten.
Wanneer de GG naar de geschillencommissie WOHV stapt voor een uitspraak dan is dat niet om de huurverhoging (tijdelijk) ongedaan te maken, maar om Vesteda op z'n nummer te zetten vanwege het schenden van het adviesrecht. Dat is geen financiele, maar een principiele kwestie. Wanneer de geschillencommissie de GG in het gelijk stelt dan kan daaruit voortvloeien dat de huurverhoging van 1 juli (tijdelijk) ongedaan gemaakt wordt en pas later van kracht wordt. En dat kan inderdaad een financieel voordeel voor de huurders opleveren. Dat zal niet zo spectaculair zijn, maar toch. . .
Ik hoop dat je vraag voldoende is beantwoord.
Overigens sluit ik niet uit dat aan de manier waarop "het belang" gedefinieerd wordt ten behoeve van de rechtsbijstand nog (juridische) haken en ogen zitten waarvan ik geen weet heb. Ik houd me aanbevolen.
Tot kijk,
HenkvM
|
|
|
|
Bericht aangemaakt door henkvm op Mar 14, 2014 0:16:50 GMT 1
Vonnis over inkomensafhankelijke huurverhoging (vervolg 3).De kantonrechter heeft uitspraak gedaan in de zaak die Vesteda had aangespannen tegen de Huurdersvereniging Flatgebouwen Vogelwijk te Leiderdorp, om via de kantonrechter de eerder gedane uitspraak van de Geschillencommissie te toetsen. Een samenvatting daarvan vindt u hier. |
|
